在中国合同能源管理网2011年6月30日召开的专家座谈会上，我们提出了一个新的理论框架——“物业能源管理”（property energy management简称PEM），其基本定义是：以物业管理公司为主体，以基于智能化的节能运营管理为手段，以物业管理范围为合同能源管理的落地平台，以节能量支付为直接收益、以节能设备运营维保费用为增值收益，形成可持续发展的创新服务业态。物业能源管理（PEM）是在建筑节能领域实施合同能源管理的一种创新性节能服务模式，其基本形式是利用传统的物业管理平台开展合同能源管理业务，主要特征是在物业管理服务中融入节能服务，达到为业主节能减排、为物业管理公司增加经济收益的目的。
1、物业能源管理（PEM）的主体是物业管理公司
截止到“十一五”末，全国物业管理行业实现主营业务收入超过2000亿元，从业人员300万人左右（加上专业分包从业人员达到600万人左右），物业服务企业6万家左右。预计在“十二五”期间结构变化等新的背景下，产业化发展仍将呈现持续加速，业内市场竞争进一步加剧，物业管理公司经营管理的理念、模式、路径等的创新将成为全行业持续发展的主旋律。
1.1、节能服务是传统物业管理公司集体突围的新方向
现有的物业管理公司目前运行的主业是传统型“四保业务”：保安、保洁、保修、保绿，承担着物业项目正常运行的管理、服务、维护工作，其主要的社会形象多以保安为象征，以至于中国物业管理协会一再强调要求改成“秩序维护员”的文雅称谓。长期以来，物业管理公司的传统物业服务普遍面临着市场空间狭小、收费难、履约率低、生存环境日益窘迫的问题，亏损率居高不下，可持续发展能力不强。究其原因，除了从业人员业务素质普遍偏低等因素以外，一个重要的原因是物业资源和市场的开发始终鲜有创新，如果没有房地产业的强力拉动，物业管理行业自身的独立发展十分有限。进入“十二五”期间，物业管理行业的激烈竞争逼迫人们不得不加紧考虑开发新的物业资源市场，全行业都在思考如何能够尽快实现在逆境中突围，其中有关建筑节能的市场资源就被业界首先看好。
1.2、导入合同能源管理业务，转身节能服务关联企业
作为能源管理和节能服务的新模式，“合同能源管理”方式目前在国内发展迅猛，这为物业管理公司提供了一个十分诱人的突围战略选择。合同能源管理是一种由节能服务公司提供节能服务，包括解决方案、投资、技术、设备、运行管理等，而业主则不用投入，只需把节能量效益拿出来与节能服务方分成即可。这种方式与物业管理行业有着天然的联系：一方面，在建筑节能领域合同能源管理方式的节能服务必须通过物业管理平台实现落地，能源审计、节能诊断、能耗分析、解决方案、节能量计量和认证等几乎整个链条的所有环节都离不开物业管理公司的配合；另一方面，节能服务的全程管理和维护也需要物业管理公司共同参与，因为对业主的节能服务的常态化特征决定了必须有一个“当地托管方”，而大部分专业节能服务公司做不到这一点。
节能服务公司需要物业管理公司，而现实中物业管理公司却常常并不配合节能服务公司，这是因为在这二者之间没有形成一个利益链机制，物业管理公司看不到节能服务业务里自己的位置，也没有发现这是一个巨大的物业管理市场资源。节能服务与物业管理之间的分离是很不合理、也很不理性的现象，双方为什么不能联合起来共同发展呢？可以试想，如果节能服务公司都是物业管理公司，那么建筑节能领域的合同能源管理就会获得更加迅速的发展；同时，如果物业管理公司也都是节能服务公司，那么物业管理的业务收益将会大大提高。事实上，物业管理公司有必要、也有条件全面参与节能服务业务，把物业管理公司转变为节能服务关联企业的可行性是现实存在的。
2、物业能源管理（PEM）的服务对象是物业业主
作为建筑节能领域合同能源管理的节能服务平台，物业能源管理的服务对象就是那些既有建筑物业的业主单位，即各类物业的业主就是建筑节能服务管理的客体。
2.1、十大物业业主体系就是十大建筑节能服务行业
物业管理的业态大体上可以划分为十大物业，这也是建筑节能的分类，即：
（1）商场物业（商场、超市、商亭、步行街、商业街、批发卖场）
（2）商业物业（餐饮、娱乐、广场、游乐、美容、健身、影剧院、网吧）
（3）住宅物业（居民小区、公寓群、别墅区、街道、广场、花园）
（4）工厂物业（厂区、车间、办公区、宿舍区、广场、景观）
（5）公建物业（机场、车站、码头、地铁、公园、图书馆、体育场馆、博物馆、展览馆、电视台、公厕）
（6）办公物业（办公区、办公楼、写字楼）
（7）宾馆物业（星级酒店、快捷酒店、招待所）
（8）医院物业（医院、医务所、养老院、疗养院、殡仪馆）
（9）校园物业（大学、中学、小学、托儿所、幼儿园、培训基地）
（10）园区物业（工业区、开发区、主题园区）
2.2、各业主体系的十大附属设施即十大节能服务项目
每一类物业管理的业主形态都有自己的附属设施，就像任何公共建筑里都有厕所一样，这些都是建筑节能的业务所必须涵盖的内容。
（1）停车场、（2）广场、（3）库房、（4）景观、（5）街道、（6）水务、（7）机房、（8）油料、（9）地下室、（10）广告媒体。
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