3、物业能源管理（PEM）的内容是建筑节能应用

　　在建筑节能领域实施的物业能源管理服务，大体上分为既有建筑运行节能和既有建筑节能改造两个大类，而今后的发展方向则是智能化、自动化、数字化的物联网体系的应用。

　　3.1、既有建筑“运行节能”十大系统

　　（1）暖通空调系统：冷热源、风系统、输送系统
　　（2）照明系统：室内灯、户外灯、景观灯、路灯
　　（3）拖动系统：电梯（平梯、直梯、滚梯）、提升机
　　（4）家用电器：家用空调、电冰箱、电视机、餐厨电器、卫浴电器
　　（5）用水系统（水泵）：冷水、热水、饮用水，水处理、循环水
　　（6）燃气系统：天然气管道、控制系统、安全系统
　　（7）安防系统：门禁、声像、监测、报警、控制系统
　　（8）保洁系统：楼宇保洁、垃圾处理、循环利用
　　（9）绿化系统：庭院绿化、社区景观、屋顶绿化
　　（10）维保系统：装置维护、设备保养、运行监控

　　3.2、既有建筑“节能改造”十大趋势

　　（1）电机变频化：风机、水泵
　　（2）照明LED化：节能灯
　　（3）用水循环化：中水回用
　　（4）控制自动化：电、热、气、水、油
　　（5）围护节能化：外墙、屋顶、门窗
　　（6）建材节能化：墙体材料、玻璃、地热材料
　　（7）部件节能化：配电柜、弱电系统、管线、水管、阀门
　　（8）新能源应用：太阳能、地热能、自然光、生物质能、风能
　　（9）智能仪表应用：能源管网、计量、分配、自动控制
　　（10）供应集中化：冷热电三联供
　
　　3.3、建筑节能服务管理的发展方向

　　智能建筑是我国未来建筑产业发展的必然趋势，应用信息化技术开展建筑节能是今后我国节能发展的主攻方向，在物业能源管理的规划起步阶段就要全面考虑从这个高起点切入，为物业管理产业的转型跨越发展奠定基础。国家建设部、科技部2005年10月27日发布的《绿色建筑技术导则》规定了绿色建筑的智能技术要点，提出要促进智能技术与智能化系统的发展。

　　（1）智能化：可采用综合性智能采光控制、地热与协同控制、外遮阳自动控制、能源消耗与水资源消耗自动统计与管理、空调与新风综合控制、中水雨水利用综合控制等技术。智能建筑的“智能化结构”通常指的是楼宇自动化系统(BAS)、办公自动化系统(OAS)、通信自动化系统(CAS)的“三化”，在节能领域需要加上第四化“节能自动化”，即把“三化”应用在节能方面。
　　（2）自动化：借助楼宇自动化系统(BAS)对整个建筑的所有公用机电设备，包括建筑的供配电系统、照明系统中央空调系统、给排水系统、、电梯系统，进行集中监测和遥控来提高建筑的管理水平，降低设备故障率，减少能源消耗和维护及营运成本。
　　（3）数字化：随着我国大力推进电力需求侧管理节能模式，智能抄表系统将成为建筑节能智能化发展的先行官。源自智能电网组成部分的智能电表技术目前正在广泛应用在建筑节能领域，通过实施电力载波技术、无线传感网技术、自组网技术（公用事业能源计量信息化管理平台）等，在感知、计量、分析、通信、控制路径等方面，实现对建筑业主电表、水表、气表、热表的智能化和网络化管理。

　　4、物业能源管理（PEM）的方式是合同能源管理

　　合同能源管理（EPC）模式由三种方式组成：效益分享型、目标保证型、运行托管型，第一种方式是政府财政奖励的主要节能服务方式，其最重要的特征就是节能服务方要垫资投入技术、设备、管理服务等，而这一点物业管理公司恰恰难以做到。因此，将合同能源管理模式引入物业管理的节能服务，基本上不能考虑采取垫资投入的方式，而是主要依靠物业管理资源开展节能服务。当然，如何在工商注册（或增项）成为“专业的”节能服务公司，如何获得政府财政奖励，还要另想办法。

　　4.1、合同能源管理的集成运营商方式

　　物业能源管理首选的节能服务模式应该是“集成运营商”，这是因为物业管理公司都是资源性平台，有条件综合运营节能技术、设备、管理的落地。从另一个角度看，物业管理公司实际上在节能方面一无所有，没有节能的资本、技术、设备、运行机制、管理人才等，所以无法成为节能服务的专业公司，在他们面前只有一个选择：做平台（即“二房东”），成为合同能源管理模式的节能服务公司进入建筑节能市场的“接入商”，就像城市燃气公司一样，没有气源、没有设备、没有技术，只管接入，实际上是靠卖平台资源赚钱。

　　其实，目前节能服务公司十分需要像物业管理公司这样的平台接入商，他们在建筑节能的市场开发和准入方面也面临着不得其门而入的困境，一些节能服务公司虽然进去了，但是往往还遭到物业管理公司的冷遇甚至刁难，当然这也是因为物业管理公司没有什么利益所使然。在现有条件下物业管理公司转身为节能服务公司最直接、最省力的方式，应该是变成节能服务的集成运营商：广泛接待甚至招徕各类节能服务公司，与他们签订整体节能改造合作协议，向他们提供节能审计、规划、计量、运行的全链条一条龙配合支持，向他们出售第一张市场准入的门票，而且是一张多年限的“套票”。

　　4.2、合同能源管理的节能目标保证型方式

　　与集成运营商模式相区别，物业管理公司也可以开展单项节能服务，只不过需要转包运行，就像物业管理业务中的洗衣、保安、保洁等业务的对外分包一样。在不需要垫资投入的合同能源管理模式中，可以采取第二种“节能目标保证型”方式，即：向业主保证一定的节能量业绩，由业主进行投资采购，而物业管理公司出面组织供应商和安装工程。

　　既然是保证方式，风险控制就是关键了，物业能源管理公司可以从这一个“保”再牵出两个“保”来：一方面与节能设备供应商和施工方签署保证性协议（可协商保证金机制），另一方面向保险公司投保，最大限度地分解自己头上的经营风险。事实上，保证型方式对于专业的节能服务公司来说也是一种困惑，由于节能过程的长期性特征，保证标的的兑现是很漫长的，这就导致节能服务公司的账期被拉长，财务成本和风险就增加了，所以他们也一直在寻找一种解决办法。如果物业管理公司能够参与共同保证，或许会为节能服务公司分担一部分成本和风险，当然他们需要用摊薄利润来对冲这部分成本。

　　4.3、合同能源管理的节能运行托管型方式

　　节能服务的过程管理一直是节能服务公司的一个痛点，一个公司不可能为多个项目的全程管理而养人，对外委托管理是合同能源管理模式“运行托管型”方式的一个最好选择。虽然节能服务公司为了增加收益而愿意拉长合同期，但是常态化的节能运行管理也给他们带来了很多麻烦，同时也有可能增加一些管理成本和风险，所以大部分节能服务公司还是愿意把后期运行管理委托出去，只不过需要加强业务指导和监测而已。

　　物业管理公司可以模仿节能服务公司的托管模式，让业主将物业节能项目交给自己运营管理，事实上，目前业主交给物业管理公司的物业管理业务都是一种托管，只不过没有把节能任务单独委托而已。物业管理公司十分熟悉和适应来自业主的托管业务，现在需要的就是自己为业主创造出一种节能托管需求，方法是组织各类节能服务公司的技术人才开展这项业务。节能托管的服务收益不仅仅是运营维保费用，还要加上节能量的分成或奖励，这是物业能源管理公司理应得到的增值收益。

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