5、物业能源管理（PEM）的作用是节能减排和增加收益

　　物业能源管理模式作为直接节能和间接减排行为，具有较高的社会效益和经济效益，对于物业管理公司而言，无疑开辟了一个可持续发展的“第二战场”，为他们在传统主营业务保底运行之外实现了增值收益。

　　5.1、直接节能和间接减排

　　物业能源管理公司通过对电、水、热、燃气、油、建材等的节约运行，直接实现节能指标，按节电量计算电费并且折算出吨标煤，同时还可以计算出折合二氧化碳的排放量，据此形成碳交易收益。据测算，我国既有的近400亿平方米建筑，仅有1%为节能建筑。建筑能耗占已占到社会总能耗的30%—40%，成为耗能大户，我国每年新增房屋20亿平方米中，其中95%以上是高能耗建筑。我们希望通过物业能源管理模式能够增加建筑节能的1%，就是一个巨大的贡献。

　　5.2、增加经营管理收益

　　物业能源管理公司的经济收益大体上有节能量、维保费、减排指标交易、补贴奖励等几种，最低限度可以实现向专业节能服务公司收取中介费，如资源费、入场费、咨询服务费等。据国家统计局第二次全国经济普查数据，2008年全国物业服务企业在管房屋建筑面积达1254632.2万平方米，如果能实现每年每平米节能20度电（20元钱），整个产业的节能效益总额就是2500亿元，相对于6万个物业管理公司平均每家就是参与节能的效益为400万元，物业管理公司收取其中的20%即80万元，基本上相当于每年的人工开支。

　　6、物业能源管理（PEM）的创新价值

　　物业能源管理模式的形成具有现实的创新价值，这个意义是双向的，一方面对传统的物业管理行业有提升和扩展作用，另一方面对专业的节能服务行业有拓展市场和全程配合作用。

　　6.1、促进提升物业管理产业

　　传统的物业管理业务是为主业“四保”：保安、保洁、保修、保绿，之外较少增加新的服务管理内容，在这样一个缺乏弹性的市场空间里，物业管理公司长期以来把主要精力集中在探讨市场化、经营化、集团化的问题，与其他行业相比显然已经落后了。物业管理行业的创新层次较低，最大的创新可以说是近年来出现的有关规模化、兼并重组、资产管理、“自留地化”等的变革方面，并没有把功夫下在物业资源和市场的开拓上。最明显的例子就是，2007年修订的《物业管理条例》对节能的服务和管理竟然只字未提，与节能减排、低碳发展、应对气候变化的时代步伐严重脱节。物业能源管理新模式的出现应该说是打破这种僵局的一个好办法、好路径，值得业界认真研究推广。

　　6.2、拓宽合同能源管理产业

　　目前合同能源管理产业的发展也遇到了一些问题，尤其是在建筑节能领域出现了缺平台、落地难、过程管理孤军奋战的被动局面，急需物业管理公司提供物业资源和市场准入方面的帮助和合作。物业能源管理模式的出现也给节能服务公司带来了一线生机，能够让他们看到在所有的建筑业主身边都站着一个可以合作的“管家”群体，这支生力军即将通过与他们“通婚”而变成亲属，建筑节能市场的大门正在向他们打开。事实上，物业管理行业的兼并重组也可以考虑在他们与节能服务公司之间双向展开，物业管理公司参股节能服务公司，节能服务公司也可以参股物业管理公司，这种运作的市场意义比之房地产公司整合物业管理公司的情况似乎更大。

　　7、物业能源管理（PEM）模式的可持续发展

　　其实，物业能源管理模式的出现是早晚的事，因为两个行业都已经看到了这个必然趋势，两个行业一定会走到一起来的。2010年10月，中国物业管理协会在北京组织召开了“物业管理与既有建筑节能”主题论坛，探讨了国内外既有建筑节能改造的推广和运作机制，提出了一些发展思路，为物业能源管理模式下一步的形成和发展奠定了基础。

　　7.1、行业启动要靠政府的政策扶持

　　物业能源管理新模式在传统的物业管理行业的发动与响应如何形成？如何把它形成产业化发展趋势？借鉴合同能源管理产业的经验，希望寄托在政府身上。众所周知，合同能源管理一直没有一个具有统合能力的行业协会组织，这个产业在仅仅一年时间里竟然扩容了十几倍，靠的就是政府政策的推动，一纸文件发下来，全国上下闻风而动，可见补贴奖励的巨大作用。最新的一个好消息是，就在本文撰写的两个月前的2011年5月4日，国家财政部、住建部联合下发《关于进一步推进公共建筑节能工作的通知》，明确指出“在节能改造效果明显的领域，鼓励采用合同能源管理的方式进行节能改造，并按照《财政部国家发展改革委关于印发合同能源管理项目财政奖励资金管理暂行办法的通知》（财建[2010]249号）的规定执行。”这个信号应该对敏感的物业管理公司有着振聋发聩的作用，相信很快就会有物业服务企业跟上，或许一年前的合同能源管理风潮还会再现。

　　7.2、起步阶段就要开始考虑行业能力建设

　　物业能源管理作为一个新兴的物业管理市场模式，可以肯定地说，一定会在短时间内迅速形成并且兴起，因为比之节能服务行业，物业管理公司的产业形态早就存在，目前至少已经有600万人的6万家企业在运行，他们中的一部分实现转身和重组是有条件的。从这一点来看，物业能源管理的企业数量肯定会大大超过节能服务公司。

　　物业能源管理作为产业的出现应该在“十二五”期间形成一个井喷的态势，现在就应该开始考虑“准备放水先修渠”，而最现实的未雨绸缪就是规划行业的能力建设问题，主要包括：行业发展的战略、规划、规范、标准，尤其是政府的产业政策，以及下一步的法律法规，都是促进物业能源管理行业规范化、规模化发展的必要条件。同时，行业自律组织（商协会）、保障机制、发育条件等也要尽快成型。

　　我们有理由相信，一个创新的物业管理模式即将诞生，物业能源管理（PEM）一定会很快为社会所接受。

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